Quelles démarches et quelle fiscalité si je loue un logement pendant les Jeux Olympiques 2024 ?
Avec les Jeux Olympiques de Paris du 26 juillet au 11 août 2024, de très nombreux touristes et spectateurs sont attendus. Pour faire face à la demande de logements durant ces festivités, les loueurs saisonniers déjà présents tout au long de l’année vont être rejoints par les riverains souhaitant louer leur résidence principale, résidence secondaire ou encore des propriétaires bailleurs disposant d’un logement libre. Sur les plateformes en ligne, l’augmentation des prix des locations sur la période des jeux olympiques atteint des sommets.
Cette location est subordonnée à l’accomplissement de plusieurs démarches administratives et s’accompagne également d’une fiscalité sur les loyers perçus ainsi que d’autres taxes.
Démarches administratives
Démarches communes à tous les propriétaires et locataires qui envisagent de louer un logement
- Si le logement est en copropriété, vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas la location saisonnière. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive alors la location saisonnière n’est pas possible. Au contraire, la location saisonnière est autorisée si rien n’est précisé dans le règlement ;
- Enregistrement en ligne de la location saisonnière dans certaines villes : notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes, Annecy, Boulogne Billancourt, etc. Cette procédure permet notamment d’obtenir un numéro d’enregistrement indispensable pour publier une annonce sur une plateforme en ligne (la plateforme ne peut mettre en ligne une annonce sans ce numéro). Voir notre Doc Expert Bail location saisonnière §5.2. ;
- Déclaration d’activité au guichet unique (pour obtenir un numéro SIREN) : déclaration faite au démarrage d’activité soit par le loueur, soit par la plateforme numérique via laquelle le logement est loué (depuis 2017).
Démarches supplémentaires pour le propriétaire qui loue un bien locatif ou sa résidence secondaire
Lorsque le bien mis en location saisonnière n’est pas la résidence principale du loueur (un logement est considéré comme étant la résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois dans l’année), des démarches supplémentaires sont nécessaires :
- Effectuer une déclaration préalable en mairie (cette déclaration est remplacée par l’enregistrement en ligne dans les villes concernées et notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes, Annecy, Boulogne Billancourt, etc.) ;
- Obtenir une autorisation préalable de la mairie (avec ou sans compensation) pour changement d’usage temporaire lorsque le logement se situe dans une commune soit :
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- de plus de 200 000 habitants,
- de moins de 200 000 habitants, mais ayant instauré l’autorisation préalable par délibération du conseil municipal,
- dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
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Ces démarches doivent être effectuées auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble et non celle du lieu de domicile du loueur.
Il convient de se rapprocher de la commune sur laquelle se situe le logement pour savoir si une procédure d’autorisation préalable a été mise en place.
Dans certaines communes, l’autorisation pour changement d’usage peut être sans compensation. Il convient de se rapprocher de la commune concernée afin de connaitre les modalités pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage.
À Paris, il s’agit d’une autorisation de changement d’usage avec compensation. Concrètement, pour compenser le changement d’usage (un bien à usage d’habitation qui est transformé en bien loué sur des courtes durées), la mairie exige la transformation de locaux à usage commercial en locaux à usage d’habitation (avec des biens issus de son patrimoine personnel ou du patrimoine d’une autre personne qui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit).
Démarches supplémentaires pour le locataire qui sous-loue son logement
Bail principal signé après le 27 mars 2014
- Obtenir l’autorisation écrite du propriétaire-bailleur pour effectuer la sous-location ainsi que sur le montant du loyer de sous-location.
Le locataire qui sous-loue doit en principe transmettre au sous-locataire l’accord du propriétaire et la copie du bail principal.
- Le montant du loyer au m2 de sous-location est plafonné à celui payé par le locataire principal.
Bail principal signé avant le 27 mars 2014
La sous-location est possible sans l’accord du propriétaire, à condition qu’elle ne soit pas expressément interdite dans le contrat.
Il n’y a pas de limite prévue pour le montant du sous-loyer.
Contrat de bail
En pratique, le contrat de bail est fourni par les plateformes en ligne sur lesquelles le logement est proposé à la location.
Si la location n’est pas réalisée par cet intermédiaire, un contrat de bail respectant les règles suivantes doit être préparé. Il doit :
- revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ;
- être rédigé en deux exemplaires et signé par les parties ;
- prévoir les modalités de la location (durée, montant du loyer, adresse logement, etc.).
Concernant le montant du loyer : les dispositifs d’encadrement et de plafonnement ne sont pas applicables à la location saisonnière. Le loyer peut donc être fixé librement (sauf en cas de sous-location).
Fiscalité
Impôt sur le revenu
Lorsque le bien mis en location saisonnière constitue la résidence principale du loueur, les revenus de cette location saisonnière sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux lorsque le produit de la location (loyer + prestation comme le téléphone, petit-déjeuner, etc.) n’excède pas 760 € TTC par an. Si les revenus excèdent ce seuil, ils sont imposés en totalité. A notre sens, cette exonération s’applique à toutes les locations meublées saisonnières.
Les revenus de location saisonnière sont imposables en BIC. Il existe deux régimes : BIC réel et micro-BIC. Pour plus de précisions, nous contacter
Le régime micro-BIC semble plus adapté pour les personnes effectuant la location saisonnière de leur habitation personnelle durant la seule période des Jeux Olympiques. Au régime micro-BIC : (si les recettes sont inférieures à 77 700 € HT ou 188 700 € HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) : l’abattement de 50 % (ou de 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) est applicable en totalité.
Social
Les revenus de location saisonnière (ou sous-location) sont soumis :
- soit aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ;
- soit aux cotisations sociales (dont le taux varie entre 20 % et 43 %) :
- si le loueur est LMP au sens de l’IR, nous contacter
- ou si les revenus issus de location meublée saisonnière sont supérieurs à 23 000 € par an.
Autres taxes
- Taxe foncière
Le bien reste soumis à la taxe foncière.
- Taxe d’habitation
La taxe d’habitation n’existe plus pour la résidence principale. Aussi, elle n’est pas due si l’immeuble constitue un bien locatif du loueur (il ne faut pas qu’il s’agisse d’un bien avec des périodes d’occupation personnelles par le propriétaire loueur).
La taxe d’habitation est due si l’immeuble loué constitue la résidence secondaire du loueur, ET s’il s’en réserve la jouissance pour lui et ses proches en dehors des périodes de location (le fait de faire de la location saisonnière 17 jours dans l’année durant les Jeux Olympiques ne fait donc pas tomber l’exigibilité de la taxe d’habitation pour le propriétaire).
- Taxe sur les logements vacants
Certains propriétaires ont pu faire le choix de supporter une période de vacance locative durant plusieurs mois (sans perception de loyers) afin de disposer d’un logement libre en vue de la location pendant les Jeux Olympiques avec des montants de loyers très élevés.
Attention, la taxe sur les logements vacants (de 17% la première année et de 34% à partir de la deuxième) est due sur les logements habitables mais inoccupés, depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition.
- CFE
La location de locaux meublés constitue, par nature, une activité professionnelle imposable à la CFE (indépendamment du statut LMNP ou LMP).
C’est la personne qui fournit la prestation d’hébergement qui est redevable (soit le propriétaire, soit le preneur du bail en cas de sous-location).
La CFE n’est pas due si le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 €. Par ailleurs, le loueur meublé qui loue une partie de son habitation principale au titre d’une location classée meublée de tourisme est exonéré de CFE.
- TVA
Les loyers et les prestations fournies le cas échéant ne sont pas soumis à TVA.
Ils peuvent cependant y être soumis si la location est qualifiée d’activité de « para-hôtellerie ».
- SACEM
A priori, les propriétaires louant une partie de leur résidence principale sur une courte durée, et mettant à disposition de leurs clients une télévision (ou tout autre moyen de diffusion d’œuvres audiovisuelles), devraient payer des droits à la SACEM (222,03 €).
Toutefois, la SACEM ne s’est pas expressément prononcée en ce sens.
- Taxe de séjour
Les communes peuvent, sur délibération, mettre en place une taxe de séjour sur les locations saisonnières. Cette taxe est « indolore » pour le loueur, car elle s’ajoute au prix du loyer et c’est la plateforme qui la collecte (si la location se fait sans l’intermédiaire d’une plateforme, l’éventuelle taxe de séjour est alors à déclarer en mairie).
Il est possible de vérifier le montant de la taxe de séjour sur le site : taxesejour.impots.gouv.fr.
Les loueurs qui occupent leur propre logement ne sont pas soumis à cette taxe (lorsqu’ils mettent en location saisonnière leur résidence principale ou secondaire).
