DÉFICIT FONCIER
Un dispositif simple, immédiat et performant
Investissez dans un bien avec travaux et bénéficiez de 3 niveaux de réduction d’impôts :
- Diminution de vos éventuels revenus fonciers actuels
- Réduction de votre revenu imposable
- Optimisation de vos revenus fonciers futurs
Le PRINCIPE
Lorsque vous louez un bien « nu » (non meublé) vous êtes imposé sur vos revenus fonciers. Les revenus fonciers sont déterminés en déduisant des loyers perçus différents frais et charges définis par la loi.
Vos revenus fonciers sont ensuite taxés à deux niveaux :
1. Barème progressif (votre « tranche » d’imposition : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
2. Prélèvements sociaux : 17,2%
Lorsque les charges déductibles (autres qu’intérêts d’emprunt) sont supérieures aux loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier :
- Vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus dans la limite de 10 700 € et diminuer ainsi directement vos impôts !
- Le déficit restant éventuellement au-delà de 10 700 € est lui reportable durant 10 ans sur vos revenus fonciers à venir et permet là aussi d’avoir un impact positif sur votre fiscalité.
Le principe de ce dispositif consiste à acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation complète aussi bien des parties privatives que des parties communes.
COMMENT en BÉNÉFICIER ?
Nous sélectionnons pour vous un choix de produits « clés en main » : des biens immobiliers avec projet de travaux préétabli avec réfection de l’ensemble de l’immeuble concerné. Ainsi vous bénéficiez de :
- Immeuble entièrement réhabilité : de la toiture aux cloisons, aux dernières normes de confort et sur les labels énergétiques actuels
- Sérénité : le maître d’ouvrage gère tous les travaux en votre nom
- Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs
- Garantie d’expertise fiscale par avocat fiscaliste
Les AVANTAGES
- Diminution de vos éventuels revenus fonciers existants
- Diminution de votre revenu global (salaires, etc) chaque année que durent les travaux
- Report du solde sur vos revenus fonciers des 10 ans à venir
LE COÛT DES TRAVAUX SONT DÉDUITS A 100 %
- L’économie fiscale porte sur l’impôt sur le revenu ET sur les prélèvements sociaux
- Le montant des travaux n’est pas plafonné
- L’économie fiscale n’est pas plafonnée et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
- Les frais de notaire sont calculés sur le foncier uniquement
- Vous n’avez pas de contrainte de plafond de loyer
- Vous n’avez pas non plus d’obligation concernant le choix de votre locataire
- Au-delà de l’aspect fiscal, ces opérations ont un côté patrimonial étant donné que ces projets sont situés bien souvent en cœur de ville dans des quartiers privilégiés : un bien immobilier doté du charme de l’ancien, tout en bénéficiant d’un niveau de prestations et de confort moderne
LES CONDITIONS
- Le bien doit être loué non meublé à usage de résidence principale ou secondaire durant 3 ans minimum
- Le déficit s’apprécie sur l’ensemble des revenus fonciers
- Choisir le régime réel d’imposition
- Le bien doit être conservé durant 3 ans qui suivent le déficit foncier
- Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation (en aucun cas la construction ou d’agrandissement)
L’ACCOMPAGNEMENT « Clé en Mains » de SOCOA CONSEIL
CE QUE JE VOUS PROPOSE
Trouver et sélectionner le bien idéal pour vous
- Grand choix de biens immobiliers et de partenaires constructeurs ou promoteurs, offrant une grande diversité : emplacement géographique, typologie, style de résidence, etc…
- Détermination de la fourchette d’investissement en fonction de votre imposition réelle et/ou prévue (si votre situation est en train d’évoluer par exemple)
Premier critère de sélection d’un bien locatif : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! »
- Étude de marché immobilier local : prix d’acquisition au m² selon les valeurs vénales (ventes enregistrées auprès des Notaires)
- Étude du marché locatif local : validation du montant du loyer de la zone
- Étude de la zone basée sur rapports INSEE : dynamisme de la zone ? habitants du quartier ? transports en commun ? emplois ? écoles ? commerces ? etc…
Adéquation de la solution à votre situation (notamment fiscale)
- Projection fiscale sur la durée du dispositif : prise en compte de votre niveau de revenus, de leur évolution mais aussi des impôts fonciers à venir
- Mon objectif : m’assurer que le dispositif restera efficace tout au long de l’engagement de location
Labyrinthe administratif
- Accompagnement dans vos démarches de financement
- Accompagnement notaire
- Suivi de la construction jusqu’à la livraison
- Déclarations fiscales obligatoires post livraison puis annuellement
EXEMPLE d’INVESTISSEMENT avec SOCOA CONSEIL
Notre cliente, Anne S.*, 60 ans, est divorcée. Ses 2 fils sont grands et ne lui procurent plus de part sur son imposition. La charge d’impôt de Anne est importante, d’autant qu’elle a hérité d’un bien locatif de ses parents et est donc imposée sur ses revenus fonciers. Après étude de sa retraite à venir, il s’avère que Anne aura besoin d’un complément de revenus afin de conserver son train de vie actuel.
Nous lui avons proposé un investissement en déficit foncier avec une quotepart travaux importante de plus de 44% du montant du bien, dans un quartier privilégié de Lyon : le plateau de la Croix Rousse.
Elle a pu ainsi :
- effacer les revenus fonciers qu’elle percevait par ailleurs → gain fiscal 5 145 € / an
- diminuer son revenu imposable de 10 700€ /an durant la période de travaux → gain fiscal 3 210 € / an
- mettre de côté un « stock » de charges déductible qui viendront s’imputer sur ses revenus fonciers durant les 10 ans à venir
- valoriser son patrimoine par un bien situé au cœur d’un quartier dynamique
- améliorer sa retraite → revenus complémentaires 6 300 € / an
* prénom modifié
