Devenez propriétaire d’un bien meublé et percevez des revenus locatifs non imposés

Le PRINCIPE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis.
Si vous achetez un bien locatif meublé dans une résidence de services neuve, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA appliquée du prix du logement, soit 20 %.
Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) qui peuvent être imposés :

• Soit au régime Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %.
• Soit au réel (à votre demande ou automatiquement au-delà de 72 600 euros par an), déduction réelle des charges, des intérêts d’emprunts, des frais et de l’amortissement.

Vous pourrez alors amortir votre bien. L’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.
Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc votre base imposable, ce qui réduit forcément vos impôts.
Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Vous pouvez ainsi baisser vos recettes locatives pendant des années. Vos recettes locatives peuvent échapper à l’impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans. Un bon plan pour se constituer une rente défiscalisée !

L'investissement spécifique en RÉSIDENCE DE SERVICES

Une résidence de services est louée, meublée et gérée sous bail commercial à différents publics. Il existe cinq types de résidences de services, avec chacune ses particularités, mais répondant toutes au besoin en logement des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie.

• Les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.
• Les résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes, très nombreux en France (1ère destination touristique mondiale).
• Les résidences de d’affaires, situées au cœur des grands centres urbains et destinées à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs.
• Les résidences services seniors à destination des personnes âgées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins.
• Les résidences médicalisées (EHPAD : Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.

Une société appelée « gestionnaire » ou « exploitant » veille au bon fonctionnement de la résidence et à son remplissage. L’exploitant, par le biais d’un bail commercial de 9 à 18 ans, assure l’entretien et la gestion courante du bien immobilier. Il assure tous les risques locatifs habituellement pris par un propriétaire. Le propriétaire ne prendra généralement en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux (article 606 du code civil).

En investissant en résidence services, vous vous constituez un complément de revenus en vue de la retraite (ou pour réaliser un autre projet) tout en capitalisant sur un marché prometteur.

Les AVANTAGES

• Percevez des revenus locatifs sans imposition supplémentaire
• Récupérez la TVA 20% (si achat dans le neuf)
• Profitez d’une gestion déléguée sans aucune contrainte (en résidence gérée)
• Un effort d’épargne totalement maîtrisé
• Un actif performant : de 3 à 4,5% de rendement (HT/HT)
• Un formidable rempart contre l’inflation : les loyers perçus évoluent en fonction des indices porches de l’inflation car ils sont indexés

En plus de ces avantages, au sein d’une résidence gérée :

• La rentabilité de votre investissement est définie par le bail commercial : pas de surprise !
• Vous êtes assurés de percevoir des revenus locatifs pérennes : vos loyers sont sécurisés, que le logement soit loué ou non,
• Vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien, ni des locataires.

Les CONDITIONS

• Déclaration de votre investissement dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• Ne pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), c’est à dire ne pas être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés et toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 K€/an.

EXEMPLE d’INVESTISSEMENT avec SOCOA CONSEIL

Nos clients Justine et Emmanuel D.*, 47 et 51 ans, sont mariés et propriétaires de leur résidence principale. Prudents, ils ont déjà composé une épargne suffisante pour prévoir les études de leur fille unique, adolescente. Monsieur a perçu un petit pécule en héritage, dont il souhaite tirer des revenus réguliers sans pour autant entamer son capital, ni générer de l’imposition supplémentaire.

Nous leur avons proposé un investissement en résidence étudiante en cœur de ville.

Nos clients ont ainsi pu :

• investir le montant de l’héritage dans un actif immobilier pérenne
• bénéficier d’un rendement de 4,1% (HT/HT)
• générer un gain de revenu → près de 300€ par mois, avec bail de 9 ans
• percevoir des revenus locatifs sans charge d’impôt en plus
• déléguer la gestion de leur bien à un professionnel → se libérer de toute préoccupation
• préparer leur retraite → revenus complémentaires de plus de 3 500 € / an

* prénoms modifiés