Résidence principale en SCI
Détenir sa résidence principale à travers une SCI : bonne ou mauvaise idée ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un moyen efficace pour gérer et organiser un patrimoine immobilier. Cependant, il est important de se demander si la résidence principale d’un couple doit être incluse dans cette structure. Cet article explore les avantages et les inconvénients de cette option, en fonction du statut du couple (marié, pacsé ou en concubinage).
Avantages de la détention de la résidence principale via une SCI
Gestion des biens propres des conjoints
Dans le régime de la communauté réduite aux acquêts, tous les biens acquis pendant le mariage sont communs. Cependant, si les conjoints achètent leur résidence principale avec leurs fonds propres et définissent la part de chacun dans une SCI, ils peuvent exclure ce bien des biens communs. Chaque conjoint devient alors associé de la SCI, possédant des parts sociales proportionnelles à son apport en fonds propres, permettant une répartition inégale des parts.
Éviter l’indivision pour le conjoint survivant
La SCI est un outil de gestion et de transmission efficace, particulièrement avantageux pour le conjoint survivant. Pour les couples mariés ou pacsés, la SCI permet de définir des règles de gestion qui donnent au conjoint survivant le rôle de gérant associé, évitant ainsi l’indivision avec les autres héritiers et les conflits potentiels.
Protection des concubins ou partenaires de pacs non héritiers
Sans disposition testamentaire, le concubin ou partenaire de pacs survivant n’est pas héritier. Cependant, en achetant la résidence principale via une SCI avec un démembrement croisé, chaque concubin peut acheter la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Au décès de l’un, le survivant récupère les droits de l’autre, devenant pleinement propriétaire de la résidence principale hors succession.
Inconvénients de la détention de la résidence principale via une SCI
Perte des abattements fiscaux
L’administration fiscale accorde un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI lorsqu’elle est détenue en direct. En passant par une SCI, les propriétaires perdent cet avantage. De même, l’abattement de 20 % sur les droits de succession du conjoint survivant n’est pas applicable si la résidence est détenue par une SCI.
Perte de protection du logement familial
Selon l’article 215 du Code civil, la vente de la résidence principale nécessite l’accord des deux conjoints. Si la résidence est détenue par une SCI, le gérant-associé peut vendre le bien sans l’accord de l’autre conjoint, menaçant ainsi la protection du logement familial. De plus, le logement familial n’est plus protégé contre les dettes professionnelles, les créanciers pouvant saisir la résidence principale pour couvrir les dettes non remboursées.
Droits d’habitation du conjoint survivant
Le régime matrimonial offre au conjoint survivant des droits tels que la jouissance temporaire du logement et le droit d’habitation viager. Ces droits sont perdus si la résidence principale n’est pas détenue en direct.
Conclusion
Détenir sa résidence principale au sein d’une SCI présente des avantages, mais aussi des inconvénients fiscaux et civils. Il est crucial de bien évaluer ces aspects et de consulter un professionnel pour déterminer la meilleure option selon votre situation.
N’hésitez pas à nous contacter pour une première étude de faisabilité et d’opportunités.
